Долевое участие в строительстве часто сопряженно с побочными правоотношениями по переходу прав на создаваемый объект недвижимости, ниже мы разбираем вопрос уступки права требования по договору долевого участия в строительстве
Переуступка права требования по дду
Регулируются данные правоотношения гражданскими кодексом и конкретизируются в пункте 2 статьи 11 Федерального закона № 214-ФЗ.
Зачем и кому вообще нужна эта уступка прав?
Уступка участниками долевого строительства прав требования может происходить по разным причинам, и совсем не обязательно, как об этом думают многие обыватели, это кризисная ситуация в строительстве, когда первоначальные дольщики стремятся “скинуть свои проблемы” и избежать убытков. Ведь чаще первоначальными дольщиками являются специализирующиеся на перепродаже квартир,и обладающие капиталом для инвестирования,организации, которые приобретают сразу десятки, а то и сотни еще не построенных квартир, а затем, когда стройка постепенно приближается к завершению, распродают их по совершенно другой цене, получая так свою выгоду. Поэтому боятся этих правоотношений не имеет смысла, и такое явление перепродаж, необходимо принимать как неотъемлемое свойство коммерческого оборота. Но быть вооруженным теоретическими правовыми познаниями необходимо в ситуациях, когда цифры денежного счета имеют шестизначные хвосты.
Юридическая теория об уступке прав по договору
Итак, немного теории правоотношений: соглашение об уступке прав требования – соглашения по которому право получить причитающееся по сделке переходит к новому участнику отношений а тот, кто являлся первоначальной стороной по договору выходит из договорных отношений, оставив свои права, в нашем на получение в собственность по завершении строительства объекта жилой недвижимости в виде квартиры. Уступка договор возмездный,таким образом договор уступки права требования можно назвать купле-продажей права на получение будущих благ.
Обязательные условия оформления договора уступки
Необходимое для договора уступки :
- Должен быть зарегистрирован в службе регистрации каждый договор уступки, ведь переходов права требования на этапе строительства может быть сколько угодно, и каждый раз государство должно знать о переходе прав на объект незавершенного строительства.
- Стоимость квартиры(цена договора) полностью оплачена уступающим. Тот кто принимает право требования при не полностью оплаченной цене договора, принимает долги по этой оплате перед застройщиком и не получит своей собственности пока не рассчитается с ним полностью.
Практическая сторона:
Заключая договор уступки, вы должны в обязательном порядке получить следующие документы:
- Первоначальный оригинал договора долевого участия, Документы, свидетельствующие об оплате цены договора, так же в оригиналах, Акт о взаиморасчетах между первоначальным участником и застройщиком,Согласие застройщика на уступку прав требования по договору долевого участия.
К СВЕДЕНИЮ И РАЗМЫШЛЕНИЮ
Полезно (для своего финансового благополучия) понимать: Тот кто уступает свои права по дду,как правило профессиональный участник рынка недвижимости и делает это из своего коммерческого интереса, так, цена, еще недостроенной квартиры, права на которую он уступает, может превышать ту цену которую он заплатил три месяца назад. Например на треть, ну то есть на пару миллионов. Умерять аппетиты таких продавцов необходимо грамотными действиями, а именно: требуйте предоставить договор участия в строительстве до момента подписания своего договора переуступки, посмотрите какую суммы заплатил за это право сам цедент ( как правило практика складывается так, что такие цеденты “профессионалы” не знакомят своих клиентов с первоначальным договором долевого участия, цена которого указывается в обязательном порядке, дабы не пугать астрономической разницей в цене, которые обосновать они не в состоянии). Вывод остается один: цена – не догма, доказывайте разумность вашей и не будите тратить на ремонт из своего кармана.
Вывод остается один: цена – не догма, доказывайте разумность вашей и не будите тратить на ремонт из своего кармана. Воспользуйтесь нашей помощью в переговорах. Избежать излишних расходов и вернуть не оправданно израсходованные средства Вы можете обратившись к нам за помощью по представлению в суде.
Вернемся не на долго в переуступку и рассмотрим ее со стороны уступающего, то есть того кто продает свои права требования к застройщику. Первоначальный участник может уступать право требования по разным причинам и не всегда из целей коммерческой выгоды, у физического лица много чего еще может произойти в жизни и планы на проживание в определенном районе изменятся. Что должен знать тот кто уступает свои права: первое и очень тревожащее и тех кто продает с целью извлечения прибыли и тех кто по другим обстоятельствам: вездесущий и заставляющий считаться и даже, может, немного себя боятся, это 13% подоходный налог. Ведь тот кто получает эту выгоду между первоначальной стоимостью квартиры на этапе огороженной зоны и конечной ценой при последующей продаже, преследовал интерес как раз этого дохода, с которого совершенно обоснованно государство “в доле” на 13% от той самой разницы в ценах. Вообще, законодательно действует предположение, что если вы продаете квартиру, которой пользовались менее 3 лет, значит вы приобретали ее не для проживания, а для перепродажи и извлечения прибыли. Это предположение, в одних случаях оправданно, извлекая часть экономической прибыли, профессиональных брокеров квартир, карает невольно оказавшихся в ситуации, когда приходится отказываться от первоначальных планов, дольщиков физических лиц, приобретавших квартиры как раз для проживания, но чьи планы изменились, часто по независящим от них причинам.
Заметим: Срок владения квартирой по договору долевого участия исчисляется с момента регистрации права собственности в службе регистрации и в 2016 продлиться до 5 лет.
Смерть дольщика
Как известно, ничто не вечно в этом мире, жизнь любого человека ограничена временными пределами, что и говорить о дольщиках, вступающих во множество, провоцирующих нервные нарушения, сделок (доверьте эти действия нам!). Что происходит в этой прискорбной ситуации: в соответствии с наследственным законодательством, все права и долги человека переходят к его наследникам. Это теоретическое положение, однако, по не понятным причинам, на практике нивелируется, и суды чаще встают на сторону застройщиков, присуждая наследникам (правопреемникам) в лучшем случае компенсации за потраченные умершим на приобретения прав требования денежные средства, то есть оставляя за застройщиком все то увеличение стоимости жилья, что оно получило за время строительства, а это как понимаете, не малые суммы, которые могут в десятки раз превышать первоначальную стоимость объектов строительства.
Поэтому лучше будьте здоровы и живите долго и счастливо в своей новой квартире! Все же, наконец, не взирая на все перипетии, нарушения сроков сдачи и прочие трудности, мы получили свое жилье – но! это не то что было на чертеж АХ! Как уже отмечалось выше, в правоотношениях с застройщиком дольщик – обыкновенный гражданин, ждущий своего дома и новоселья, наиболее не защищенная и в правовом смысле слабая сторона.
Нарушение прав участников долевого строительства
Практика показывает множество примеров как застройщики повсеместно массово и иногда нагло, в правовом плане, нарушая закон и всякие нормы, вводят в заблуждение своих клиентов дольщиков, не сведущих ни в законах ни в практике строительства. 214 Федеральный закон довольно удачно в свое время оградил граждан от просто преступного поведения застройщиков но, по мнению автора, и он уже изживает себя, не отвечая все растущим гарантиям и уровню правовой защиты граждан в цивилизованном государстве.
Так, например, техническая сторона(проекты, планы строительства)не приемлет никаких вмешательств дольщиков, даже собравшихся в объединяющую их организацию, и остается полностью на усмотрение и ведение застройщика. То есть во время строительства по причинам понятным и известным только самому строителю(они не ясны лишь объективно, для участников строительства, но всегда становятся все на свои места при ответе на вопрос: “кому выгодно”) внешне, проекты меняются, стены сдвигаются, окна, двери меняются местами. На выходе имеем что-то, чего не ждал дольщик, или то…ну что получилось. Однако, зачастую причины изменений ясны. Очень распространена ситуация когда застройщик меняет материал стен, используя менее качественный, что уменьшает толщину стен. Такой маневр позволяет получить пару квадратных метров дополнительно, а в переводе в деньги это 50-100 тыс. руб. с каждой квартиры.
Застройщик совершенно спокойно меняет технические документации на этапе строительства. Строит “ну ..что получилось” и оставляет перед дольщиком в момент сдачи квартиры два пути, из которых один хуже другого: первый – принять и смерится, второй – не принять и выбивать свои деньги назад. Последний вариант очень медленно и сложно осуществим, к тому же имеет риск и вовсе не оправдаться, принеся грандиозные убытки(как застройщик умеет сбежать от своих долгов в другой статье), по этому пути идти крайне не желательно, и только если неисчерпаемый гнев на строительную организацию, рождает огромную волю к борьбе с ней. На практике самому такая борьба выходит дороже.
Второй вариант, смирится и жить “в том что дали – хорошо совсем не обманули”, как понимаете, не заманчив так же. Но здесь можно перехитрить недобросовестного строителя: принять квартиру и смириться как- будто бы, но позже останется суд который, как писалось выше, ждет ровно три года. Это было написано к освещению законодательных пробелов в правоотношениях по участию в долевом строительстве.
Рассмотренные несправедливости разрешаются исключительно в судебном порядке
